励中柱总经理在公司年度工作会议上的报告

同心协力紧扣节点

圆满完成和丰创意广场建设任务

 ----宁波市工业设计投资发展有限公司2010年工作总结暨2011年工作安排

一、2010年工作回顾

　　2010年是和丰创意广场项目建设的攻坚之年，也是和丰创意广场项目建设者携手奋进、经受严峻考验的一年。一年来，公司在董事会、董事长的正确领导下，认真按照年初工作计划和进度节点目标，同心协力、求真务实、迎难而上、精细管理，工程建设和招商工作呈现出有序推进、蓄势上行的良好局面，较好地完成了年度计划任务。

1、   紧扣节点计划，工程建设质量、安全、进度兼顾，打出“组合拳”。

　　2010年1-6月为工程建设主体结构阶段，6月29日，项目顺利结顶；6-12月为室内墙体、土建初装饰及幕墙施工阶段，已完成墙体、粉刷、批腻子、地坪等工程，以及约80%的龙骨、玻璃铝板幕墙，约10%的幕墙石材和陶土棍准备工作；安装工程进度上，已完成约70%的水、电、暖管线，约75%的冷却塔、空调离心机等。工程建设已顺利通过市重点工程考核组的考核，并给予了高度评价。

　　公司非常重视工程的安全质量，始终把安全质量摆在第一位。在质量管理上，以构建质量长效监督、制约机制为出发点，高筑质量防护墙。制定了《和丰创意广场项目建设工程质量管理办法》，每月组织对工程质量、安全生产开展专项检查和质量“回头看”活动，定期召开现场工程高层联席会议，分析存在的问题及解决办法。现场还通过培训、讲座、放事故案例等形式以及安装安全标识标牌、安全警标灯、布设安全知识宣传窗等，营造浓厚的安全生产氛围。全年共消除消防隐患5起，未发生安全伤亡事故和质量等级事故。

　　2010年紧密配合工程建设所开展的前期工作进展情况为：6月底完成规划许可证领取；8月底完成土地证领取；9月份完成施工许可证领取。在日常开展的工程技术设计工作方面，先后完成了幕墙优化设计、公共部位装修设计、景观绿化设计、市政道排设计及综合管线调整设计、泛光照明方案设计、小洋房维修方案设计、地下室的公专变设计等等，

　　并基本完成S1楼酒店方案的设计调整工作和13至19层的室内装修方案。为确保材料符合设计要求，并力争降低成本，公司领导、相关部门多次就陶土棍、石材、泛光照明等情况进行市场调研、考察。全年共完成智能化、公共装修、原辅设备材料等大小33个项目的招标工作。同时，招投标工作创造了一套好的办法，得到了市招标办的好评。并且招的参建单位实力强、性能优、价格廉，为公司节约了近2600万元成本。另外还通过工程合同签订、进度款审核等进行成本控制。

　　2、启动联合招商机制，招“大”引“强”选“优”，招商工作驶入“快车道”。

　　工业设计类企业招商顺利。工业设计类企业作为园区的主要业态，在招商工作中向来备受重视。一年来，公司通过举办推介会、参与展会、拜访目标客户等多种招商方式，先后与荷兰NPK设计公司、英国JMDA设计公司、北欧服装品牌公司----斯堪地纳维亚设计公司及阿尔特汽车设计公司等达成了入驻意向，入驻面积达8385平方米。

　　知名制造企业设计研发机构剥离招商形势喜人。作为2010年招商工作的重中之重，知名制造企业设计研发机构剥离招商成果显著，先后与贝发集团、西摩电器、太平鸟集团等20余家知名行业龙头制造企业建立了联系，并与其中3家企业达成入驻意向且顺利完成签约，入驻面积共达17791平方米。

　　文化创意类企业招商优中选优。文化创意类企业作为和丰创意广场招商领域的亮点与辅助业态，2010年整体招商进展顺利。通过比选与排摸，年内主要引进了业内较为优异的新友谊传媒、畅想软件、杭州远见旅游规划设计公司等文化创意类企业，入驻面积共达11967平方米。

　　N2/N3总部经济类企业招“大”选“优”。目前已达成意向项目1个，国内纺织巨头百隆东方股份公司意向面积约5893平方米。

　　经过近一年的努力，招商工作取得了较好成果。根据招商定位，初步安排31家企业入驻，面积44036平方米，占专业类招商面积的33.4%左右。另有近40家企业等待入驻，需求面积超过20000平方米。

　　商业招商工作顺势而上。大型主力店金逸国际影院的租赁合同已于2010年11月2日正式签订工作；和丰花园精品酒店的工程条款及商务条款也已基本确定，目前酒店方正着手品牌注册事宜，以确保在近期完成租赁合同的签订。同时已有4家主力店铺----华夏7000年宁波艺展中心、紫檀轩餐饮会所、功夫猫电玩世界、舍之得私人健康养生会所签订了入驻意向协议。在此基础上还储备了一批入驻意向明确的商业客户，如：贝发集团文具交易展示中心、顺飞动漫游艺城、新印象艺术馆、梵视影视等等。到目前为止，商业类企业入驻面积为13140平方米。

　　3、提升社会影响力，强化品牌战略策划推广，打出“外宣牌”。

　　公司高度重视对外招商平台的搭建工作，不断拓展招商引智宣传渠道。利用项目结顶仪式、和丰创意节、对接会等大型活动，公司在宁波日报等媒体上作了专版报道，结顶文艺庆祝活动还在宁波电视台进行了现场直播，展现了和丰创意广场的精神风貌，提高了项目在社会上的知名度。围绕品牌推广战略，具体做了以下几方面策划工作：（1）梳理并制定开业前招商运营管理体系，确定开业前招商运营主要节点，目前物业顾问公司、策划推广公司、招商代理公司和物业管理公司按计划全部到位。（2）根据招商节点确定和丰品牌年度整体推广实施方案、月度推广实施方案，并制定相应预算，使费用可控、节点可控。（3）完成和丰创意广场LOGO、楼书等设计、编制工作。（4）制定项目业态定位及实施方案。（5）按照市场行情，结合项目招商实际，制定租金定价实施方案。（6）围绕工贸一体二翼战略部署，完成公司“十二五”发展规划，并适当调整部门业务重心，开展创意地产拓展工作，适机开发设计师生活配套区，使和丰成为创意产业的综合基地。

　　为打造园区品牌，提升项目品位，公司认真做好各类政府性项目基地的申报工作。目前已获得“宁波市首批市级服务业基地”、“江东区首批留学生创意园基地”等称号，“国家工业设计与创意产业化基地”、“浙江省文化产业百强园区”等称号也正在申报之中。截止2010年12月底，和丰创意广场共获得政府类补助资金230万元（已到位120万元）。同时，公司还积极做好与入驻企业相关的各项资金申报工作，通过有效服务促使招商落地。2010年园区入驻企业预计可获得各类扶持资金约100万元。另外也认真做好日常接待工作，利用各种来访渠道更好地宣传和丰品牌。据统计，2010年先期体验区共接待参观、考察者81批，约4500人次。

　　4、注重经营效益，强化成本控制，算好“经济帐”。

　　2010年公司围绕项目建设，合理降低成本，并利用各类补助政策加强与相关部门的联系，努力做好资金返回工作。截至11月底，公司取得最后一笔土地出让金返还5100万元，缓解了工程建设资金压力，降低了财务成本；取得了2010年度“和丰创意广场”专项扶持资金2500万元，使得广场有关扶持政策得以实施；通过和江东区财政部门衔接，取得了土地契税的20％返还636.8万元；通过与江东区地税局沟通，争取到减免2010年公司的房产税8万元及土地使用税128万元。

　　2010年公司完成投资额约为9.2亿元（其中建安产值约5亿元，土地出让金3亿元），顺利完成年初董事会确定的8亿元的投资考核目标。与此同时，建设成本也得到有效控制。从设计源头到过程控制，严格审核变更联系单、进度款，使之控制在预算范围之内。

　　5、健全绩效管理机制，加强自身队伍建设，共筑“振兴路”。

　　不断完善人才队伍建设，重组招商管理团队。随着招商推介工作的全面铺开，为进一步明确职责，充实招商管理团队力量，公司调整了招商组织机构，由原来的三个部门增设到六个部门，分别为招商一部、招商二部、N2N3项目组、商业运营部、管理服务中心、策划发展部。2010年公司引进高层管理者1名，中层管理者2名，基层管理者5名；辞职3人，调离2人。另外还先后接收江东区外经贸局、明楼街道外派干部 共5名。

　　制定《招商考核管理办法》，设定招商目标任务，对招商计划、工作、管理目标与措施进行评估，对部门制定的落实目标操作规程及措施进行有针对性的补充和完善。

　　进一步加强党、工会、团支部等各种群团组织的作用，紧紧围绕配合企业文化建设，开展一系列健康有意义的活动。如：鼓励积极要求进步的员工向党组织靠拢，加强党员干部的模范带头作用；利用工会关心员工生活，建立员工病丧慰问、住院探视等制度；积极参加经委系统、工贸系统的团活动，并取得了较好的成绩。

　　二、存在的问题

　　2010年的工作虽然取得了良好的业绩，获得了一些荣誉，但与和丰创意广场的建设总体目标、与公司提出的精细化管理及创新思维运作要求还有很大差距，突出表现在：

　　工程进度滞后于计划目标。按照施工合同规定，土建安装单体竣工验收要求于4月28日完成，因设计图纸多次调整，特别是S1酒店及1-4层的商业部位设计图变更较多，导致工程结顶后进度受阻，按目前进度要求于7月底前完成单体竣工验收。同样，原计划于6月底通过综合验收的目标也至少将推迟两个月。因后续的报批、验收项目较多，程序比较复杂，且因小业主装修入场，消防等不少项目若按正常程序报批更是无法保证开园节点。根据目前的实际进度，综合验收确保9月30日前完成，力争8月31日前完成。

　　公司盈利能力尚需进一步加强。园区投运后，根据测算，年租金收入2.69亿元，年税金4741万元，年折旧7285万元，年利息9077万元，贷款偿还期为23年，亏损期10年，第6年净现金流>0，资产盈利能力差，因此公司发展前期经营压力很大。

　　人才队伍亟需提升。公司目前的人力资源支撑条件还落后于发展需要，人员结构、专业构成存在不合理的因素，尤其是招商运营队伍和物业管理队伍在项目投运前需进一步引进和打造，公司对专业性人才的需求将更为迫切。

　　后续项目存在较大不确定性。公司是因项目而生的项目公司，但是随着项目临近竣工交付，这支优秀的工程建设队伍的去留问题，以及如何解决公司后续现金流的问题，在项目开园之际也将同时凸现。

　　三、2011年主要工作安排

　　2011年是全面推进招商工作、完成工程竣工、园区开园重大任务的突击之年。公司的总体工作思路是：紧紧围绕董事会目标考核任务和公司“十二五”发展规划要求，突出抓好工程建设、招商引智、运营管理“三件大事”，不断加强企业文化建设、人才队伍建设、信息化建设“三个建设”，全面实现工程进度与质量及安全、招商质量与目标、队伍素质与形象“三个提升”，为加快和丰创意广场项目建设、推动和丰创意广场项目又好又快发展提供更加有力、长效的保障。

　　1、加快建设，尽显和丰广场新面貌

　　2011年，项目工程继续围绕“安全、质量、进度、造价、廉洁、责任”这六方面要求，不断加强监管力度，确保责任到人、监控到位。

　　进度目标：力争6月30日前、确保7月31日前完成土建安装单体竣工验收；7月31日前完成市政、景观绿化和室内公共装修；9月30日前完成配合开园的一系列装修工程;力争8月底前、确保9月30日前完成综合验收；确保10月20日开园。

　　安全目标：确保无重大安全事故；无重大经济损失事故；实现5级以上安全事故率为零的目标；确保实现市安全文明标化工地和省安全文明标化工地的目标任务，力争成为市安全文明示范工程。

　　安全文明管理：（1）注重石材、陶土棍幕墙施工等高空作业的安全性；（2）注重高层塔吊运输、人货电梯等垂直运输作业的安全管理；（3）特别注重装修期间施工用电和防火管理。

　　质量目标：总的质量目标不变，确保按钱江杯标准实现整个工程结构优良，力争按鲁班奖的标准完成。

　　质量控制管理：（1）对原材料、加工、制作、安装、隐蔽、工序等幕墙施工的各环节进行严格的质量控制；（2）把水、电、暖、电梯等各专业的管线、设备安装质量作为监控重点；（3）把装修质量作为难点进行严格把关。

　　同时，随着工程的进展，2011年验收项目更多、工作压力更大，要主动加强与相关部门的沟通、协调，确保各项验收顺利通过。进一步发挥技术设计的龙头作用，做好电力、消防、单体、综合等一系列验收的前期沟通、技术服务工作；完成1-4层商业区域的装修设计及相应管线的设计工作；完成导视系统、地下室动线等设计工作；及时跟进室内装修实施、市政附属工程实施的技术工作；做好滨江道路和滨江绿化带实施的协调、小洋房功能定位和修缮装修等工作及交房期间的技术服务工作。

　　招投标工作方面，2011年重点要做好景观绿化、市政配套、膜结构施工及有关材料设备等近30项招标工作，以满足工程进度开展的需要。同时，在造价管理上，做好工程款审核、联系单会签等工作，主动、及时与跟踪审计单位沟通，规范工程造价管理。

　　2、广引优选，实现招商工作新提升

　　2011年是招商工作的攻坚之年，如何加大力度在目前总体招商形势较好的基础上积极引进“大、好、优”的高品质企业将是明年招商的核心任务。

　　着力推进知名工业设计类企业的落户。根据项目定位和业态布局，引进优质的工业设计类企业是招商工作的重中之重。2011年，招商工作要针对国内外知名工业设计类企业中的目标客户主动、有计划地进行宣传、考察和洽谈。加大对在谈项目的推进力度，做好后续的服务和跟进工作，促进招商落地。同时，根据在园区内建立“香港创意园”、“台湾创意园”这两个园中园的思路，进一步加强与香港工业设计协会、香港动漫协会、台湾工业设计师协会、台北发明人协会等机构的合作关系，切实办好香港推介会、第三届和丰创意节、荷兰.意大利和丰创意广场专场推介会等活动，大力引进具有一定品位和较高知名度的工业设计类企业。

　　着力加强对宁波一线知名制造业企业研发机构的剥离工作。下一阶段将针对知名制造业企业全面开展目标招商工作，积极打造和丰品牌设计产业链，促使知名企业设计研发部门的剥离，从而形成园区品牌产业集群，打造和丰品牌的知名服装设计中心、文具设计中心、小家电设计中心、船舶设计中心、汽车设计中心等。

　　着力开展项目的配套服务类商业招商工作。根据商业区域的业态定位和布局，引进特色创意类商业项目是2011年招商工作的重点。充分发挥招商代理机构作用，继续坚持“走出去”、“引进来”的战略，创新招商方式，在原有的基础上，加强宣传推广力度，以独创性的理念引进数码3C卖场大运营商模式。加大招商谈判力度，做好后续跟进工作，促进招商落地。

　　着力形成健全的招商机制。继续依托股东单位、市、区有关部门、联合会、行业协会及招商代理机构等社会力量，进一步发挥联合招商机制的积极作用，强化对招商代理公司的考核和监督，明确奖惩制度，确保招商有成效。在构建和创造入驻企业投资环境的同时，公司将不断完善并细化各类招商优惠政策，重点向国内外一流的设计公司倾斜，同时将加大招商推广力度，加强设计对接，使高端设计企业进得来、留得住和能发展。

　　3、规范运作，构建运营管理新平台

　　根据规划和项目招商实际的需要，适时建设投资服务中心、公共会议中心、快速成型中心、产品展示交易中心、情报图书中心、设计培训基地、检测认证中心、金融服务中心等。通过对园区商业的工业设计展示交易区、设计原创生活区和数码动漫体验区的打造，形成从设计-展示-交易-制造的产业链交易市场，提升和挖掘广场的资产价值。

　　加快实施项目开发与运营管理的全流程信息平台建设，提高开发管理、运营服务水平，提高管理信息互通与处理常见问题的效率，使业务流程分段合理、人员责任明确，监督制约到位。1 月份计划开展第二批入驻企业的选房及合同细节谈判工作，根据楼层业态分布，加快落实意向企业商铺位置；2月始将集中精力会同物业公司做好交房手续前期准备工作，编制交房手册，落实好交房工作；4月底前计划完成注册签约企业的装修图纸审核工作，并面向入驻企业发放《和丰创意广场装修手册》，同步要求装修图纸已通过审核的入驻企业开展装修工程；3-9月份在开展意向企业签约、定金收取工作的同时，全面开展签约企业的注册工作；6月始将要求入驻企业逐步实施交房并陆续入驻办公；10月20日左右计划开园。

　　4、专业策划，创新宣传推广新模式

　　借助专业策划公司的力量和业务能力，公司制定了《和丰创意广场品牌推广年度实施报告》，分五个阶段做好2011年项目的宣传推广工作。第一阶段为“整体品牌形象建立期及主力店招商期”，重点通过户外广告、媒体广告扩大和丰创意广场影响力；第二阶段为“写字楼及商业全面招商期”，主要通过启用新的招商中心、制作新的沙盘及投放道旗等营造全面招商的氛围；第三阶段为“写字楼及商业强推期”，通过举办和丰创意节、竣工典礼等大活动，掀起宣传推广的高潮；第四阶段为“写字楼及商业调整期”，通过“和丰杯”工业设计作品展等活动载体，升华创意产业基地的意义；第五阶段为“项目盛大开园期”，围绕开园仪式组织举办一系列公众参与性较高的活动，并利用媒体广告积极造势。重视企业形象的内外网络宣传，特别要强化和丰创意广场网络形象宣传的力度，使其成为塑造“和丰”品牌的一条途径。

　　5、加强内控，强化成本管理新理念

　　2011年要进一步强化财务管理工作，切实做好财务计划和成本控制，通过财务数据的预测分析为公司的各项决策提供依据。积极做好融资和对入驻企业租金收取等筹划工作，合理安排信贷资金的拨付计划。积极跟踪国家宏观货币政策，通过拓展融资渠道、降低财务支出，做到开源节流。通过财务程序对生产成本和费用进行控制，努力减轻公司的运营压力。同时，利用信息管理系统，做好合约管理，按照合同提示、催收租金，维护公司权益。另外，要继续跟踪落实2011年的各项扶持资金补助情况，切实减轻公司资金压力，为园区扶持政策的贯彻提供资金支持。

　　6、着眼未来，拓展战略规划新方向

　　实现公司战略转型，把公司由项目公司转变为以地产运营管理为基础的地产开发公司，使公司走上可持续发展的道路。通过构建创意地产业投资平台，实施对开发项目的建设和运营管理，实现向创意商业地产领域的经营拓展，为更大规模地参与城市改造奠定基础。寻找与创意设计企业建立各种层次的合作关系，实现创意成果的产业化，形成新的经营特色。计划在2011年开始对地产进行研究分析，2011年中期启动土地摘牌，以3年为开发周期，拓展创意地产项目。

　　以和丰创意广场运营管理为核心，加大人才引进的力度，有针对性地开展多层次、全方位的员工培训，尽快提升管理团队与服务团队的整体素质与工作能力，形成具有较强能力的专业运营管理团队。积极规划新的投资开发项目，努力发挥工程建设人才队伍的作用，以项目留住人才、用好人才。

　　在管理上坚持创新，力求做到管理教育以落实为目的，规章制度以落实为根本，总结考核以落实依据。要站在促进企业长期发展的战略高度重视企业文化建设，提出正确的经营管理理念，以促进企业持续、快速、健康发展。